Cinco claves para entender la crisis inmobiliaria china y la caída de Evergrande

Pekín, 20 ago (EFE).- La condena a cadena perpetua del fundador de Evergrande, Xu Jiayin, pone fin al proceso judicial derivado del colapso del gigante inmobiliario, que incurrió en impago en 2021 y se convirtió en el símbolo del inicio de la crisis inmobiliaria que golpea a la economía china desde hace más de cinco años.

Estas son cinco claves para entender el prolongado deterioro del sector:

Entre las causas de la crisis inmobiliaria china destacan las llamadas 'tres líneas rojas', unas regulaciones impulsadas por Pekín en 2020 que buscaban limitar el acceso a financiación a aquellas promotoras que acumulasen un pasivo excesivo, superasen ciertos niveles de apalancamiento o no dispusieran de liquidez suficiente para hacer frente a las deudas a corto plazo.

Esto hizo que múltiples firmas del sector se enfrentasen a una crisis de liquidez que se sumó a las restricciones aplicadas en aquellos años para "enfriar" el alto precio de las viviendas -inasequibles para muchas familias chinas- en línea con el principio establecido por el presidente del país, Xi Jinping, que aseguró que "las viviendas son para vivir en ellas, no para especular".

Todas las alarmas saltaron a mediados de 2021, cuando Evergrande incurrió en impago de su deuda extraterritorial ('offshore') en un momento en el que arrastraba un pasivo superior a los 300.000 millones de dólares, dando pie a cientos de litigios y a una coyuntura de gran incertidumbre en el sector por las implicaciones de una posible quiebra.

Como muchas otras promotoras chinas, desde el 'boom' inmobiliario de finales de los 90 Evergrande dependía en buena medida de altos niveles de apalancamiento (usar deuda para financiar operaciones) y de ventas sobre plano para seguir sacando adelante sus promociones: algunos analistas estimaron que la firma tenía 1,4 millones de viviendas vendidas antes de su construcción cuando estalló la crisis, por un valor superior a 200.000 millones de dólares.

El caso Evergrande no fue aislado: Country Garden, que llegó a ser la mayor promotora del país entre 2017 y 2022, entró en impago en octubre de 2023 tras una grave crisis de liquidez. En diciembre de 2025, un tribunal de Hong Kong aprobó finalmente su plan para reestructurar unos 14.100 millones de dólares en deuda extraterritorial, tras conseguir el visto bueno de los acreedores después de más de dos años de negociaciones.

La firma que ha tomado el relevo como foco de tensión es China Vanke, otra de las mayores promotoras del país y, hasta hace poco, de las pocas grandes inmobiliarias estatales con calificación crediticia solvente. Vanke perdió 88.556 millones de yuanes (unos 12.867 millones de dólares) en 2025, un resultado un 78,98 % más negativo que el año anterior, y ha esquivado hasta ahora el impago gracias principalmente a préstamos de su principal accionista, Shenzhen Metro.