Pátria quer unir quatro fundos imobiliários (FIIs) em um só; veja o que muda para os cotistas, segundo o BTG

O Pátria Investimentos propôs reunir as carteiras dos fundos imobiliários RBRR11, VCJR11 e RPRI11 no PCIP11 , concentrando, em um único veículo, estratégias de crédito predominantemente indexadas à inflação .

Para o BTG Pactual, a potencial consolidação dos veículos possibilitará maior diversificação, aumento da remuneração contratada dos ativos e uma estrutura de custos mais econômica, sugerindo um favorecimento da relação risco e retorno dos FIIs envolvidos.

Por outro lado, o banco ponderou que, apesar dos benefícios evidentes, haverá um trabalho da gestão no monitoramento e readequação do portfólio final , caso o processo seja concluído.

“Atualmente, enxergamos descontos elevados na precificação dos fundos envolvidos.

Como a conversão será referenciada nos valores patrimoniais, essas distorções podem criar oportunidades, permitindo acessar o PCIP11 a um custo inferior ao da compra direta de suas cotas”, afirmou o BTG, em relatório.

“A captura desse ganho potencial dependerá das cotações de entrada e de saída, das relações de troca definitivas e dos custos envolvidos, além da aprovação e conclusão da operação nos termos apresentados”, acrescentou o banco.

A proposta A potencial reorganização utilizará como base a 9ª emissão do PCIP11 , cuja oferta pública já está aberta, para viabilizar a aquisição da totalidade dos ativos dos outros três fundos.

Na prática, caso sejam concluídas as etapas e obtidas as aprovações necessárias nas respectivas Assembleias Gerais Extraordinárias (AGEs), RBRR11, VCJR11 e RPRI11 serão liquidados.

Com isso, seus cotistas receberão cotas do PCIP11 e eventual parcela em dinheiro, proporcionalmente às suas participações.

Nas estimativas do Pátria, citadas pelo BTG, o patrimônio líquido do PCIP11 passaria de R$ 1,6 bilhão para R$ 4,5 bilhões , com 239 operações distribuídas em 18 segmentos.

A base somada chegaria a 292,5 mil cotistas , sem descontar investidores que possuem cotas em mais de um dos FIIs, enquanto o volume médio diário negociado seria próximo de R$ 8,7 milhões.

Já a carteira de crédito, segundo o banco, apresentaria “ampla diversificação”, com LTV médio de aproximadamente 50%.

A watchlist — composta por créditos que exigem monitoramento mais próximo —, por sua vez, corresponderia a 5,7% do patrimônio líquido.

A taxa contratada estimada do fundo remanescente, de acordo com o BTG, subiria para IPCA +10,2% ao ano , ante IPCA +9,1% atualmente no PCIP11.