Como construir as casas necessárias "sem chamar a troika"

Uma grande parte das pessoas que mais têm sentido na pele a crise do acesso à habitação vive num fosso : não tem rendimentos baixos ao ponto de necessitar de ser enquadrada em programas de habitação social mas, por outro lado, não ganha o suficiente para conseguir ter uma casa aos preços do mercado. “ Estamos a falar da classe média, professores, enfermeiros, polícias, recém-licenciados… “, afirma Rui Miguel Braga , diretor de uma nova associação – a AHDPP – que quer apresentar ao Governo uma “solução inovadora” capaz de promover a construção das centenas de milhares de casas de que o país precisa, rapidamente, sem dívida e em que “quase todo o risco” está do lado do setor privado .

O modelo proposto, inspirado naquilo que existe noutros países europeus, foi concebido pela nova Associação Habitação e Desenvolvimento Por Portugal (AHDPP) , que nesta terça-feira fez a sua apresentação pública, em Lisboa – num evento em que o discurso de encerramento foi feito pela secretária de Estado da Habitação, Patrícia Gonçalves Costa.

Em antecipação, Rui Miguel Braga, que é também vice-presidente da câmara municipal do Barreiro, defendeu em entrevista ao Observador que a associação encontrou uma forma facilmente escalável, com incentivos equilibrados, que permitiria construir as casas evitando um acréscimo de endividamento público que pela dimensão que teria de ter, muito provavelmente, levaria a “troika a voltar a entrar no país” nos próximos anos.

O modelo, em termos simples, coloca, de um lado da equação, os valores de renda que a classe média pode pagar – e, do outro lado da equação, os custos que envolve a construção das casas. Um desses custos está relacionado com o valor dos terrenos e o outro está ligado à fatura fiscal (essencialmente o IVA). Se, relativamente ao segundo ponto, o IVA na construção a preços mais acessíveis já baixou para 6%, no que toca ao primeiro ponto o modelo da AHDPP assenta numa “disponibilização” por parte das autarquias de terrenos onde se pode construir.

Essa “disponibilização” passaria por algo que já existe há muito, que é a cedência de “ direitos de superfície” dos terrenos durante períodos longos, como 60 anos, por exemplo. Com essa poupança do valor do terreno e com a fatura fiscal mais leve (associada ao IVA a 6%), “ as contas começam a fechar “, no sentido em que passa a ser possível imaginar modelos em que é possível atrair privados disponíveis para essa construção, explica Rui Miguel Braga.

Na prática, o processo começa com um concurso público para a cedência de um dado terreno , com vista à construção de habitações com determinadas características. “ O concurso garante ao vencedor uma retribuição por parte da autarquia “, que é definida à partida e que faz com que o construtor consiga saber exatamente aquilo com que pode contar ao longo do período do contrato que, tendencialmente, seria de várias décadas.

Desta forma, o Estado (através das autarquias) não tem de gastar nada à cabeça – apenas se compromete a receber, depois, as rendas pagas pelas famílias e a entregar aquela rentabilidade aos privados que construíram as casas, durante um período de tempo (por exemplo, os tais 60 anos).