Los caseros con varias viviendas cobran un 3,5 % más por pisos equivalentes, según Esade

Madrid, 22 oct (EFE).- Los arrendadores particulares de dos o más viviendas cobran un 3,5 % más que los caseros de una sola, incluso por pisos equivalentes en la misma sección censal, pero esa diferencia explica menos de una quinta parte de la subida del precio del alquiler en España, según un estudio de la escuela de negocios Esade.

El estudio -con datos fiscales de 788.033 observaciones anuales de referencia catastral entre 2019 y 2023- constata que los multiarrendadores incrementan los precios sobre todo al renovar contrato, aunque señala que la mayor parte del encarecimiento se debe a la escasez de oferta frente a la demanda.

Así, la diferencia de precio entre las viviendas cuyos caseros alquilan dos o más propiedades y las de arrendadores de una única casa ha pasado del 0,8 % en 2019 al 3,5 % en 2023.

La muestra recoge las rentas declaradas por personas físicas en las comunidades de régimen fiscal común —todas salvo País Vasco y Navarra— y excluye a las sociedades y al parque público.

El estudio también refleja que la diferencia de precio aumenta con el número de viviendas en alquiler, es decir, que es del 1,3 % en el caso de arrendadores de dos inmuebles, del 2 % en los propietarios de tres, del 3,4 % en el caso de los que tienen cuatro viviendas alquiladas y del 4,5 % en el de caseros con cinco o más.

En el seguimiento de la misma vivienda durante todo el periodo, los datos indican que el precio de las de multiarrendadores creció entre 2019 y 2023 entre un 3,1 % y un 4 % más que el de las de monoarrendadores.

El estudio subraya que esta prima mide la distancia entre ambos grupos respecto a un precio de mercado que se forma, precisamente, con lo que cobran unos y otros arrendadores.

También muestra que la prima está más ligada al perfil del propietario que a su peso en un mercado concreto, de forma que es mayor cuando la cartera se reparte entre varios municipios (2,8 %) que cuando se concentra en uno (1,5 %), y se vuelve negativa, del -3,8 %, cuando todas las viviendas están en la misma sección censal.

Según Esade, este patrón contradice la hipótesis de un poder de mercado local, en el que, si los multiarrendadores controlaran la oferta de un barrio, la prima debería ser mayor donde concentran sus pisos, no menor.

También existe diferencia en el incremento de la renta que hacen unos y otros arrendadores en el momento de renovar el contrato, ya que ésta sube de media un 5,2 % en las viviendas de multiarrendadores, frente al 3,8 % de las de monoarrendadores, aunque el efecto solo es significativo a partir de cuatro viviendas, mientras que antes de la renovación los precios de ambos grupos evolucionan en paralelo.