Construcción amesetada: los costos en dólares subieron y la rentabilidad inmobiliaria bajó, a pesar de una actividad estable

Un reciente informe sobre la industria de la construcción en Buenos Aires , en la primera mitad del año, señaló que la actividad se estabilizó, pero la suba del costo de construcción en dólares redujo la rentabilidad del desarrollo inmobiliario en la ciudad.

El estudio de MESH Economics & Government indicó que el costo llegó a USD 1.629 por m² en julio y que, al sumar terreno y una rentabilidad exigida del 30%, la mayoría de los barrios relevados quedó por debajo del punto de equilibrio.

Según el informe sectorial, construir para vender en la Ciudad todavía deja rentabilidad en términos agregados, con un índice de precio sobre costo directo —Q de Tobin simple– de 1,99 en el segundo trimestre.

Pero la medición completa, que incorpora el valor del terreno y exige un retorno del 30%, muestra que la mayor parte de los barrios ya no alcanza ese umbral.

El informe ubicó al Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) en 148,1 puntos en junio de 2026, con una baja de 4,1% frente a mayo y una suba de 4,0% interanual.

La tendencia-ciclo quedó en 148,9 puntos y confirmó una meseta de más de un año.

Para el negocio del desarrollador, el dato central dejó de estar en la actividad y pasó otra vez al costo .

El precio del m² a estrenar de dos ambientes en CABA promedió USD 3.215 en el segundo trimestre, frente a un costo promedio de USD 1.614 por m², lo que dejó una Q simple de 1,99, por debajo del 2,14 del primer trimestre.

La novedad más marcada apareció en la Q de Tobin completa.

Solo Puerto Madero , Belgrano, Palermo y Recoleta quedaron por encima de uno, con valores de entre 1,15 y 1,48, mientras la mayoría de los barrios relevados se ubicó entre 0,81 y 1,00.

“La lectura de conjunto: el ciclo de actividad ya no es el problema —la obra privada se sostiene en un nivel medio, con empleo estable y permisos que crecen algo más rápido que la actividad—, pero la ventana de rentabilidad que se abrió con la brecha cambiaria del 2022 y 2023 se está cerrando desde el costo.

El desarrollador que originó tierra y arrancó obra en 2021/23 capturó el mejor momento del ciclo; el que evalúa entrar hoy en el sur y el oeste de la Ciudad enfrenta un negocio bastante más ajustado que hace un año”, explicó el informe.

El trabajo dejó 4 conclusiones: La actividad dejó de ser la variable crítica: el ISAC se estabilizó en una meseta, el empleo crece apenas y los permisos siguen anticipando oferta adicional, pero sin sobresaltos.

La variable crítica volvió a ser el costo.