Las razones por las que no siempre es real el dato de aumento o baja de precio de una propiedad

Con frecuencia se publican informes sobre el valor del metro cuadrado que suelen hacer referencia a la suba o baja en los precios de los inmuebles . ¿Pero entendemos bien de dónde viene ese dato y qué representa? Cada vez que leemos que cayeron o subieron los precios de los inmuebles , tenemos que hacernos las siguientes preguntas : 1- A qué segmento hace referencia: ¿usados, a estrenar o en construcción? Esto es clave, ya que puede haber mucha diferencia si el dato proviene del segmento de inmuebles usados, en construcción, en pozo o de inmuebles a estrenar .

Por ejemplo, en este momento el gap de precio entre usado, a estrenar y pozo es muy amplio .

El componente del costo de la construcción que aumentó mucho en los últimos dos años es el gran protagonista de ese aumento en el gap.

El mercado de inmuebles usados es el que tiene mayor dinamismo en las últimas operaciones de venta, impulsado también por la posibilidad de venderse con crédito hipotecario .

Esto se debe a que muchos inmuebles a estrenar y todo lo que es en construcción no cuentan aún con el título de propiedad , requisito excluyente para poder realizarse la operación con crédito.

Construyen casas en cinco días con ladrillos que encastran como Lego y están hechos con plástico reciclado Los datos publicados por Zonaprop sobre el precio del metro cuadrado de CABA incluyen propiedades a estrenar y en construcción; por lo tanto, sobreestiman el verdadero valor del metro cuadrado del usado .

“El precio medio de los departamentos en CABA se ubica en US$2462/m²” dice el informe de Zonaprop sobre el mes de mayo.

Sin embargo, si hacemos un ”zoom in” en el dato vemos que en realidad ese número incluye los precios a estrenar y en pozo .

Mirando el gráfico donde se diferencian las curvas, vemos que en realidad el valor del metro cuadrado usado de publicación es de US$2219 para la Ciudad de Buenos Aires.

2- ¿Se analizan valores de publicación o precios de cierre? Hasta hace muy poco, todos los informes del mercado reportaban exclusivamente valores de publicación y el dato reflejaba solo el precio “pedido” pero no el de cierre de las ventas .

Teniendo en cuenta que en momentos recesivos es poco lo que se vende y mucho lo que se encuentra publicado, si el informe hace referencia solo a lo publicado, no es un dato demasiado útil.

En los últimos años surgieron nuevos informes en los que el análisis se realiza con base en operaciones de venta concretas , y ese dato sí tiene mucho valor, ya que refleja mejor la realidad de mercado.

Por ejemplo, todos los informes del ROI, del Relevamiento de Operaciones Inmobiliarias que realizamos en la red Selectia , se basan en operaciones de venta efectivas.