Cuando el chollo inmobiliario no es una vivienda, sino una deuda o una cesión de remate

La principal ventaja de este tipo de operaciones es evidente: el precio y el potencial de mayor rentabilidad. Es difícil generalizar con cuánto descuento se puede llegar a comprar. Por regla general, cuanto mayores son el riesgo, la incertidumbre y las dificultades para recuperar el inmueble, mayor es la rebaja. Aunque al precio de entrada siempre hay que añadirle gastos de adjudicación, costes jurídicos y registrales, impuestos, posibles gastos pendientes, tiempo estimado, valor real del activo…

Es un error analizar estos mercados paralelos como si fueran una compraventa tradicional. “No lo son”, advierte Jordi Farré, director general de Certinver, empresa de inversión en NPL. Y añade: “Es clave que antes de fijarnos únicamente en el precio o en las características del inmueble, el comprador entienda qué tipo de derecho está adquiriendo, en qué momento del procedimiento y qué pasos quedan todavía”. Alberto Torres, presidente de la Sección de Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal e Inmobiliario del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid (ICAM), abunda en esta idea: “No equivalen a comprar una vivienda limpia y plenamente disponible”.

Cuando se compra una deuda hipotecaria o NPL lo que se adquiere es el derecho de crédito que hasta ese momento pertenecía al banco o a otro acreedor y que está garantizado por una hipoteca sobre un inmueble. Farré lo explica de forma sencilla: “El inversor pasa a ocupar la posición que antes tenía el banco”. Es decir, la vivienda continúa perteneciendo a su propietario. Sin embargo, “si la deuda no se paga, el nuevo acreedor puede ejercer los derechos asociados al crédito y a la hipoteca y, siguiendo los procedimientos legalmente establecidos, reclamar la deuda y, en su caso, ejecutar la garantía hipotecaria”, detalla.

Los bancos suelen aplicar descuentos significativos para desprenderse de este tipo de activos de su cartera, según el despacho de abogados KLJ. Cuenta que el comprador puede negociar una quita o acuerdo con el deudor, iniciar un proceso de ejecución hipotecaria para hacerse con el inmueble, o revender la deuda a otro inversor. “En la actualidad, hay bastante movimiento en este sector por los elevados precios de la vivienda y es un momento bastante interesante para liquidar esos activos”, sostiene el bufete.

Ahora bien, es una operación que conlleva una gran incertidumbre porque todavía puede quedar un recorrido judicial considerable hasta la posible adjudicación de la vivienda. “En nuestra experiencia, hablamos habitualmente de horizontes de dos o tres años como mínimo, siempre sujetos a cómo evolucione cada procedimiento”, indica el director general de Certinver. Por eso, y por su complejidad, insiste en que este producto debe ser valorado por inversores experimentados y asesorados, “porque una lectura incompleta de la documentación puede cambiar por completo el riesgo de la inversión”. Para Alberto Torres, “este tipo de negocios alternativos que empiezan proliferar fruto de la crisis de la vivienda no son recomendables para el ciudadano medio que con desesperación busca una primera vivienda ”.