금리 올려도 집값 하락은 15개월까지만 영향···“대출·증여 등 매매자금 경로 관리해야”

금리를 0.25%포인트 올리면 전국 아파트 가격이 6개월 후 1.2% 떨어지는 등 집값 하락 영향은 15개월 정도 지속된다는 연구결과가 나왔다. 금리 상승기엔 집값에 단기 충격이, 하락기엔 장기 영향이 나타난다는 분석이다.

국토연구원이 23일 공개한 ‘금리 상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점’ 보고서에 따르면, 금리가 0.25%포인트 인상되면 전국 아파트 가격 하락폭은 6개월 후 1.2%에서 12개월 후 1.1%, 24개월 후 0.9%로 줄어드는 것으로 추정됐다.

반면 금리가 0.25%포인트 인하되면 전국 아파트 가격 상승폭은 6개월 후 0.6%, 12개월 후 1.2%, 24개월 후 1.7%로 지속적으로 확대됐다.

이는 KB부동산 전국 아파트 매매가격지수를 바탕으로 2006년 1월~2026년 7월 중 금리 인상 국면과 금리 인하 국면을 나눠 분석한 결과다.

연구진은 이를 “금리 인상에 따른 주택가격 하락 영향은 금리상승국면에서 상대적으로 단기에 크게 나타난다”고 해석했다. 금리 인하 시엔 2년 이상 아파트 가격 상승에 영향을 미친 반면 금리 인상 시엔 6개월 단기 충격이 가장 컸고, 15개월이 지나선 그 영향이 미미해졌다는 설명이다.

예를 들어 2021년 8월 금리 인상이 시작됐을 때는 15개월 만에 서울 아파트 실거래가가 20% 하락했으나 최근엔 시장금리가 상승했는데도 지난 7월 기준 1년 전에 비해 14.5% 상승했다는 것이다.

연구진은 주택 가격을 전망할 때 금리 이외의 다른 유동성 요인들도 주시해야 한다고 지적했다. 특히 금융기관 대출뿐만 아니라 정책금융, 사업자 대출, 전세보증금, 증여 등 특정 경로를 통한 과도한 자금 유입이 시장 변동성을 키우지 않도록 관리해야 한다고 짚었다.

실제로 연구진이 주택 매입 시 작성하는 자금조달계획서를 분석한 결과, 올해 1~4월 금융기관 대출 비중은 2021~2022년에 비해 7.9%포인트 증가한 것으로 나타났다. 부동산 처분대금은 5%포인트, 주식·채권 매각대금은 3.8%포인트, 증여·상속은 2.7%포인트 늘었다. 대출은 물론 기존 자산을 활용하는 비율도 덩달아 늘어난 것이다.

‘갭투자’를 금지하는 규제로 세입자의 임대보증금으로 주택매입 자금을 조달하는 비중은 20.5%포인트 대폭 줄었다. 2024년 자녀 혼인·출산 시 재산증여 공제 한도를 1억원 늘리는 등의 제도 변경이 영향을 미쳤을 수 있다.