Tese pode comprometer natureza propter rem da obrigação condominial

Poucas questões no Direito Imobiliário reúnem tamanha relevância prática e instabilidade jurisprudencial quanto a responsabilidade pelos débitos condominiais gerados entre a celebração do compromisso de compra e venda e a regularização registral do imóvel.

Em 2015, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 886, buscou pacificar a controvérsia, fixando critérios objetivos para afastar a legitimidade passiva do promitente vendedor e conferir previsibilidade a um cenário até então marcado por decisões conflitantes nos tribunais de origem.

Passada mais de uma década, porém, o próprio tribunal reconhece que a aplicação literal dessa tese pode comprometer a natureza propter rem da obrigação condominial e frustrar execuções movidas pelos condomínios.

Esse descompasso levou à afetação do Tema 1.349, pendente de julgamento pela 2ª Seção do STJ.

Essa opinião jurídica examina essa trajetória (da premissa original do Tema 886 ao movimento de revisão em curso) para esclarecer os fundamentos técnicos da reavaliação e seus reflexos para o mercado imobiliário.

A natureza propter rem da obrigação condominial e a premissa original do Tema 886 A obrigação de arcar com despesas condominiais é classificada como obrigação propter rem : nasce automaticamente da titularidade de um direito real sobre a coisa e a acompanha em suas mutações subjetivas, independentemente da vontade do titular.

Nesse sentido, o ministro Paulo de Tarso Sanseverino cita Maurício Bunazar, para quem “a verdadeira função da obrigação “propter rem” é a conservação da “res” objeto da situação jurídica, real ou pessoal, que deflagrou a obrigação” [1] .

Por isso, a dívida condominial adere ao imóvel, e não apenas a quem dele se beneficia.

Foi esse traço que o STJ buscou equacionar em 2015, ao julgar o REsp nº 1.345.331/RS (rel. min.

Luis Felipe Salomão), origem do Tema 886, cuja controvérsia era definir “quem tem legitimidade (vendedor ou adquirente) para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro” [2] .

A corte fixou três teses: (a) a responsabilidade decorre da relação material com o imóvel, não do registro do compromisso; (b) ela pode recair sobre o vendedor ou o comprador, conforme o caso concreto; e (c) comprovadas a imissão na posse e a ciência inequívoca do condomínio, afasta-se a legitimidade do vendedor quanto ao período de posse do comprador [3] .

A premissa parecia equilibrada: privilegiar a relação material com o imóvel (não apenas o registro formal) evitando vincular indefinidamente o proprietário a obrigação da qual já não usufruía.