Novos incentivos ao arrendamento: o que muda para particulares, empresas e investidores

O novo regime de incentivos fiscais ao arrendamento habitacional pode abrir uma janela de oportunidade para proprietários, empresas e investidores que pretendam colocar imóveis no mercado de arrendamento.

Mas, para o contribuinte, a questão essencial não é apenas quanto pode poupar em impostos: é perceber se a operação continua a ser financeiramente interessante depois de contabilizados o preço do imóvel, financiamento, impostos, manutenção e risco de incumprimento.

Criado pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, o regime prevê medidas temporárias aplicáveis entre 1 de janeiro de 2026 e 31 de dezembro de 2029, com particular impacto em duas áreas: o reinvestimento de mais-valias imobiliárias e a tributação dos rendimentos provenientes de determinados contratos de arrendamento habitacional.

Na prática, isto significa que um proprietário que venda um imóvel com mais-valia poderá, cumprindo os requisitos previstos na lei, utilizar o produto da venda para adquirir uma nova habitação destinada ao mercado de arrendamento e beneficiar de uma isenção de imposto sobre a mais-valia.

Mas não basta comprar outro imóvel.

Tem de declarar a intenção de reinvestir e respeitar os prazos e condições estabelecidos.

A aquisição pode ocorrer nos 24 meses anteriores à venda ou nos 36 meses posteriores, sendo ainda necessário celebrar o contrato de arrendamento e manter o imóvel afeto a essa finalidade durante o período exigido.

Há também um limite relevante para quem pretende beneficiar do regime: em 2026, a renda mensal não pode ultrapassar 2.300 euros, correspondente ao limite definido para a chamada renda moderada.

Para o proprietário, a mensagem é simples: o benefício fiscal está associado ao comportamento futuro do investimento.

Se as condições forem incumpridas, pode haver perda retroativa da vantagem fiscal e consequentes obrigações tributárias.

Arrendar também pode significar pagar menos imposto Outra alteração relevante dirige-se sobretudo a empresas sujeitas a IRC e empresários em nome individual com contabilidade organizada, enquadrados em IRS, categoria B.

Nos casos abrangidos pelo regime, apenas 50% dos rendimentos prediais provenientes do arrendamento habitacional são considerados para efeitos de tributação.

Por exemplo, perante 18.000 euros de rendimento predial anual, apenas 9.000 euros serão considerados no cálculo do imposto, desde que estejam reunidas todas as condições legais.

É uma diferença que pode alterar significativamente as contas de um investimento imobiliário, sobretudo quando o imóvel é detido por uma empresa ou integrado numa atividade empresarial.