IVA na Construção Civil: as regras mudaram a meio do jogo

O “Pacote Habitação” (Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio) trouxe um conjunto de incentivos fiscais para dinamizar o mercado habitacional.

Entre eles, o legislador alargou a regra de inversão do sujeito passivo na construção civil – o mecanismo que permite ao prestador faturar sem IVA, cabendo ao cliente a liquidação – passando a abranger também adquirentes isentos (como promotores que apenas arrendam para habitação), desde que estejam em causa empreitadas enquadradas na nova verba 2.42 da Lista I do Código do IVA.

Até aqui, boas notícias.

O problema é que, a pretexto de regulamentar este alargamento, a Autoridade Tributária (AT) aproveitou para mudar as regras do jogo, através do Ofício-Circulado n.º 25117/2026, de 24 de junho.

Durante quase duas décadas, a posição da AT (Ofício-Circulado n.º 30101, de 2007) foi clara: para aplicar a inversão, bastava tratar-se de um serviço de construção civil e o cliente ser sujeito passivo com direito à dedução.

Mais, a AT afirmava expressamente que não era necessário possuir alvará para aplicar a inversão.

Tudo isto mudou: a AT passou a exigir que o prestador seja uma entidade legalmente habilitada nos termos da Lei n.º 41/2015 – ou seja, que seja titular de alvará ou certificado de empreiteiro emitido pelo IMPIC.

Assim, mesmo que uma empresa realize trabalhos típicos da construção (pinturas, canalizações, instalações elétricas), se não tiver alvará, tem de faturar com IVA: uma viragem de 180 graus.

Este entendimento foi reforçado em várias Fichas Doutrinárias ao longo do verão.

Na Ficha n.º 30285 (29/07/2026), por exemplo, a AT recusou a inversão na construção de centrais fotovoltaicas porque a empresa não constava do IMPIC — apesar de os trabalhos serem, na prática, obra de construção.

Nas Fichas n.º 30163 e n.º 30817, a mesma posição.

Ora, as consequências podem ser drásticas: milhares de empresas (de eletricistas a canalizadores, entre outros) passam a ter de cobrar IVA aos clientes e, para quem contrata obras, deixar de autoliquidar e passar a suportar IVA na fatura cria pressão na tesouraria.

Há ainda indícios de retroatividade: a Ficha n.º 30163 foi publicada cinco dias após o Ofício, sugerindo que os factos analisados são anteriores ao novo regime: um problema sério de segurança jurídica.

E o contencioso não deverá tardar: a lei não exige expressamente alvará para a inversão; essa exigência resulta apenas da interpretação da AT.