Sobrevivir al reformateo: la nueva ecuación del negocio inmobiliario

El mercado inmobiliario argentino atraviesa un momento bisagra .

El costo de construcción, en dólares, subió más del 130% desde octubre de 2023, mientras los precios de los usados permanecen retrasados frente a otras variables de la economía.

El crédito hipotecario, que llegó a representar una quinta parte de las escrituras, hoy apenas supera el 11%.

En ese escenario, cada vez más desarrolladores admiten algo impensado pocos años atrás: hay zonas y proyectos donde el margen ya es negativo .

Sin embargo, sería un error leer este momento solo en clave de crisis.

Lo que está ocurriendo es, más bien, un reformateo : una reconfiguración profunda de las reglas con las que se diseña, se financia y se sostiene un desarrollo inmobiliario.

Y como en todo cambio de reglas, hay quienes quedan afuera y quienes encuentran, justamente ahí, una oportunidad.

Las primeras señales de ese nuevo ciclo ya se perciben.

En el corredor norte de la Ciudad, los valores de los proyectos premium muestran signos claros de recomposición, con precios que en algunos casos duplican o triplican los de hace apenas un año.

Es un fenómeno que históricamente anticipa comportamientos: los segmentos más exigentes reaccionan primero, y su recuperación termina traccionando al resto del mercado.

La pregunta ya no es si hay revalúo, sino cuánto tardará en expandirse hacia otras zonas del área metropolitana.

Frente a este escenario, la estrategia de los desarrolladores no puede ser la misma de los últimos ciclos.

Durante años, el negocio se sostuvo en una lógica simple: comprar, construir y vender, apalancado en preventa y crédito bancario.

Hoy esa fórmula ya no alcanza.