FIIs de shoppings sob pressão: é hora de separar o joio do trigo — e o BTG Pactual já escolheu os ativos favoritos

Os fundos imobiliários de shopping centers estão nadando contra uma correnteza forte.

Inflação e juros elevados pesam na conta dos ativos, embora os fundamentos dos FIIs do setor ainda permaneçam saudáveis.

O problema é que essa resiliência tem limite — e o investidor precisa estar atento.

Em relatório divulgado nesta segunda-feira (21), os analistas Caio Araujo, da Empiricus Research , e Matheus Oliveira, do BTG Pactual , destacaram que os FIIs de shopping centers seguem negociando com desconto atrativo na bolsa .

Atualmente, o preço por valor patrimonial está em 0,85 vez, enquanto a média histórica é de 0,93 vez.

Os dividend yields (taxas de retorno de dividendos) também estão em patamares historicamente elevados.

Esse cenário, em conjunto com o desconto no mercado secundário, cria espaço para uma valorização das cotas caso ocorra um ciclo de queda da taxa Selic .

No entanto, Araujo e Oliveira alertam que os proventos são sustentados por eventos não recorrentes, como ganhos de capital obtidos com a venda de imóveis do portfólio.

Na média ponderada dos fundos sob cobertura do banco, os dividendos distribuídos estão cerca de 13% acima do resultado recorrente ( FFO ).

" A leitura do dividend yield isoladamente pode superestimar a capacidade estrutural de geração de renda dos fundos", afirmam.

Shoppings sob pressão Embora o fluxo de tráfego nos shoppings siga em níveis razoáveis, as vendas estão perdendo o fôlego e registram desaceleração do crescimento nominal e desempenho real.

Os indicadores são pressionados pela inflação e pelo crédito mais restritivo, o que compromete a renda das famílias e, por consequência, enfraquece o consumo.

Os especialistas enxergam que os shoppings continuam atraindo consumidores, mas não estão convertendo o tráfego em vendas com a mesma intensidade.

Embora essa desaceleração ainda não apareça de forma relevante nos níveis de inadimplência dos FIIs, o indicador já mostra avanços marginais em comparação a 2024 e 2025, segundo o BTG Pactual.