FIIs de tijolo estão de olho na alavancagem e reduzem endividamento — mas um segmento vai na contramão; entenda o motivo

Os fundos imobiliários passaram o último ano fazendo a lição de casa e, se o endividamento dos FIIs tirava o sono dos investidores em 2025 , agora a preocupação ficou menor.

A alavancagem dos FIIs de tijolo do Ifix , principal índice da classe, está em ritmo de queda.

Mas há um setor que é a exceção à regra.

Segundo o levantamento do BTG Pactual , a relação entre a dívida líquida e o fluxo de caixa provenientes das operações ( FFO ) passou de 2,1 vezes em 2025 para 1,4 vez em 2026.

O índice avalia o tempo que o fundo levaria para cobrir as dívidas caso mantivesse o fluxo de caixa constante.

Em 2025, o indicador havia mostrado uma tendência de alta, ficando acima do patamar de 1,9 vez registrado em 2024 e acendendo um alerta no mercado.

Além da queda do índice dívida líquida/FFO , a relação da média ponderada entre dívida total e ativo total também recuou, passando de 15% em 2025 para aproximadamente 13% em 2026.

Segundo Caio Araujo, analista da Empiricus Research , a queda dos indicadores foi impulsionada por uma série de fatores, como o momento operacional saudável dos portfólios dos FIIs .

O especialista avalia que a continuidade desse cenário positivo gera um aumento gradual do FFO.

O custo de captação elevado também reduziu a emissão de dívidas no geral.

"A redução no volume de ofertas de FIIs no último um ano e meio, seja com pagamento em dinheiro ou por troca de cotas, naturalmente reduz a dívida por ativo", afirmou Araujo ao Seu Dinheiro .

Para o especialista, a queda da alavancagem representa um ajuste de risco na estrutura de capital dos fundos.

Vale lembrar que, em meio aos juros ainda em patamares restritivos, a redução do endividamento é sempre bem-vinda.

A alavancagem por segmento dos FIIs Entre os segmentos que reduziram a alavancagem, os fundos de galpões logísticos foram destaque.