STJ fixa que taxa de individualização de matrícula é ônus do incorporador

Na entrega das chaves de imóveis comprados na planta, o adquirente frequentemente recebe, junto com o termo de vistoria, um boleto de “taxa de individualização da matrícula”, às vezes chamada de “taxa de matrícula” ou “taxa de atribuição de unidade”.

Em maio de 2026, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça examinou a validade da cláusula que transfere esse custo ao comprador.

No REsp 2.046.977/SP, relatado pelo ministro Humberto Martins e julgado por unanimidade em 11 de maio de 2026 (Djen de 15/05/2026), o recurso especial foi provido, e a ementa sintetizou: “o custo de criação da matrícula é ônus inafastável do empreendedor” 1 .

Reprodução Taxa de individualização de matrícula O acórdão não tem efeito vinculante, porque é julgado de turma, fora do rito dos repetitivos.

Sua fundamentação, porém, é consistente, converge com a jurisprudência majoritária do Tribunal de Justiça de São Paulo e ajuda a separar duas despesas que costumam ser confundidas nos contratos de incorporação.

Dever legal do art.

44 da Lei 4.591/1964 O ponto de partida é o artigo 44 da Lei de Incorporações, na redação da Lei 14.382/2022: “Após a concessão do habite-se pela autoridade administrativa, incumbe ao incorporador a averbação da construção em correspondência às frações ideais discriminadas na matrícula do terreno, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação”.

A norma impõe ao incorporador uma obrigação de fazer, com responsabilidade expressa perante os adquirentes, e o § 1º chega a tornar o construtor solidário se o incorporador não requerer a averbação.

A ementa do STJ extrai daí que a averbação e a individualização das unidades são “etapa compulsória para a regularização jurídica do empreendimento” e que a individualização “constitui gasto de capital necessário à própria constituição do objeto da venda, integrando o ciclo de produção e o preço global do imóvel” 1 .

A observação é decisiva.

Quem vende unidade autônoma em incorporação vende um bem que só terá existência jurídica própria quando aberta a sua matrícula.

Sem esse ato, não há unidade a transmitir.

O custo integra a formação do produto e já está remunerado no preço; cobrá-lo à parte é receber duas vezes pela mesma etapa.

A segunda parte do dispositivo também tem aplicação: a 4ª Câmara de Direito Privado do TJ-SP reconheceu o inadimplemento das vendedoras pelo atraso na documentação ligada à individualização, essencial ao financiamento do adquirente 2 .