Um fundo imobiliário, duas versões: o que falta para os FIIs ‘falarem a língua’ do investidor estrangeiro?

Imagine encontrar um fundo imobiliário classificado como multiestratégia , mas descobrir que praticamente toda a sua carteira está concentrada em certificados de recebíveis (CRIs) , ou seja, tudo em renda fixa .

Afinal, o que você está comprando: um veículo capaz de investir em diferentes segmentos imobiliários ou, na prática, um FII de papel ? Embora a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais ( Anbima ) tenha uma metodologia própria para categorizar os fundos imobiliários, a categoria atribuída nem sempre acompanha as mudanças na composição dos portfólios.

E essa diferença pode criar dificuldades não apenas para quem investe por aqui, mas também para quem tenta entender o setor do lado de fora.

É o que afirma Potyguara Camargo, presidente da Latin America REITs Association (LAREAL) , entidade criada para liderar a institucionalização dos FIIs no Brasil e na América Latina.

Com a ideia de “resolver” esse problema, a organização desenvolveu uma metodologia que classifica os fundos imobiliários a partir da origem de seus resultados, com base nas demonstrações financeiras, em vez de considerar apenas a estratégia prevista no mandato oficial.

Para se ter uma ideia, um levantamento da própria LAREAL mostrou que 110 dos 301 fundos imobiliários mais líquidos da bolsa entre julho e outubro de 2026 teriam uma categoria diferente pelo novo sistema.

QUER INVESTIR MELHOR? Comece o dia descobrindo o que move o mercado financeiro e os seus investimentos, de forma 100% gratuita! Telefone VEJA AQUI Como funciona a classificação dos FIIs? Atualmente, a Anbima possui uma classificação específica para os FIIs, criada para aumentar a transparência e facilitar a comparação entre os produtos.

O modelo é dividido em dois níveis: o mandato, que indica os objetivos do fundo, e a gestão, que define qual é o setor preponderante no qual o veículo investirá seus recursos.

Mas isso não significa que a carteira do FII vai permanecer igual ao longo do tempo.

Um fundo com autorização para investir em diferentes classes de ativos pode, por exemplo, concentrar seus recursos em CRIs durante um período de juros elevados, quando os títulos de renda fixa se tornam mais atraentes.

Nesse cenário, o nome ou a classificação original pode deixar de representar com precisão a atividade predominante do veículo.

“Lá fora, existe uma nebulosidade para entender o que é o mercado brasileiro.

Isso porque a nossa classificação de FIIs parte muito do mandato do fundo e não da receita gerada por ele”, afirmou Camargo, em entrevista ao Seu Dinheiro.

“Vamos supor que um FII é classificado como multiestratégia, ou seja, tem mandato amplo.