Desenvolvimento urbano e impacto regulatório

A crise habitacional brasileira costuma ser explicada pela escassez de recursos públicos, pela falta de terrenos disponíveis ou pela insuficiência de financiamento.

Esses fatores são reais, mas não esgotam o problema.

A experiência, em curso, de aplicação do Protocolo HIS — referente às regras de incentivo para a Habitação de Interesse Social — em 14 municípios de Pernambuco evidenciou outro componente decisivo: a produção de moradia social também depende do modo como a legislação urbana organiza o território, define parâmetros e distribui oportunidades.

Essa constatação não deve ser lida como crítica aos municípios, ao governo pernambucano ou aos demais atores envolvidos.

Ao contrário: a relevância da iniciativa, resultado do Acordo de Cooperação Técnica do Insper Cidades com Pernambuco, está justamente na disposição institucional de enfrentar o tema de forma aberta, técnica e colaborativa.

Municípios, Estado, setor produtivo e movimentos sociais participaram de um processo que reconhece a complexidade da questão habitacional e busca respostas com base em evidências, diálogo público e corresponsabilidade, liderados pelo Centro de Estudos das Cidades – Laboratório Arq.Futuro do Insper.

Planos diretores, leis de uso e ocupação do solo, códigos de obras, regras de parcelamento, Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS) e procedimentos de licenciamento formam uma engrenagem silenciosa.

Quando essa engrenagem funciona bem, orienta investimentos, dá segurança aos gestores e permite que a HIS se aproxime de áreas com infraestrutura, transporte e serviços.

Quando funciona mal, pode encarecer projetos, prolongar aprovações, restringir tipologias e empurrar famílias de baixa renda para bordas urbanas distantes.

É nesse ponto que o Protocolo HIS se torna relevante.

Seu objetivo não é substituir a autonomia municipal nem impor um modelo único de cidade e sim oferecer um método de leitura crítica e construtiva das normas.

Continua após a publicidade Nos 14 municípios pernambucanos, a análise foi organizada a partir de 20 variáveis, distribuídas entre Plano Diretor, uso e ocupação do solo, parcelamento, regularização fundiária, Código de Obras e instrumentos complementares.

Cada variável permitiu observar não apenas a presença formal de determinado tema como também sua capacidade de produzir efeitos: diretrizes para HIS, ZEIS bem definidas, uso multifamiliar em áreas servidas, parâmetros diferenciados para projetos sociais, licenciamento proporcional e coerência entre diplomas legais.

O diagnóstico revelou um padrão recorrente.