A imunidade do ITBI e os fundos imobiliários depois do Tema 1.348

Em 19 de outubro de 2026, o Plenário do Supremo Tribunal Federal concluiu, em sessão virtual, o julgamento do Recurso Extraordinário 1.495.108, paradigma do Tema 1.348 da repercussão geral, e fixou que a imunidade do ITBI na realização de capital mediante integralização de bens e valores, prevista no artigo 156, § 2º, I, da Constituição, é incondicionada e, portanto, indiferente à atividade preponderantemente imobiliária da pessoa jurídica que recebe os bens, ressalvada a prática de simulação ou fraude à lei [1].

Magnific Fundos imobiliários depois do Tema 1.348 Prevaleceu o voto do relator, ministro Edson Fachin, segundo o qual o dispositivo contém duas hipóteses distintas de imunidade, ligadas pela conjunção “nem”, e a locução “salvo se, nesses casos”, introduzida apenas em 1988, restringe a ressalva da atividade preponderante às operações de fusão, incorporação, cisão e extinção.

A primeira hipótese, a da realização de capital, permanece incondicionada.

O relator qualificou essa conclusão como ratio decidendi do Tema 796 e afirmou, com apoio no parecer da Procuradoria-Geral da República, que os artigos 36 e 37 do Código Tributário Nacional não foram recepcionados naquilo em que condicionam a imunidade, na hipótese de integralização de capital, à ausência de atividade imobiliária.

O efeito imediato recai sobre as holdings patrimoniais e as sociedades imobiliárias.

Há, porém, uma consequência menos evidente, que diz respeito aos fundos de investimento imobiliário.

Até aqui, a discussão sobre a imunidade na integralização de imóveis em FII enfrentava dois obstáculos sobrepostos.

O primeiro era a atividade: o fundo imobiliário é, por definição, um veículo de locação e de compra e venda de imóveis, e cairia inevitavelmente na ressalva.

O segundo era a forma: o fundo não é pessoa jurídica, e o texto constitucional fala em patrimônio de pessoa jurídica.

O Tema 1.348 eliminou o primeiro obstáculo.

Resta o segundo, e é dele que trata este artigo.

O que a jurisprudência já decidiu O Superior Tribunal de Justiça, no AREsp 1.492.971/SP, decidiu por unanimidade que a aquisição de imóvel para o patrimônio de fundo imobiliário, mediante emissão de cotas em favor do alienante, configura transmissão onerosa de propriedade e, portanto, fato gerador do ITBI, ocorrido no momento da averbação da propriedade fiduciária em nome da administradora [2].

A tese da não incidência foi rejeitada, e quem a sustentou, como tive oportunidade de fazer, conhece o peso do precedente.

Convém, contudo, delimitar o que não foi decidido.