Banco de Portugal: Crise da habitação não se resolve com políticas “do lado da procura”

O aumento da procura conduz a subidas nos preços, nas rendas e no rácio preço-renda das casas, demonstrando que a crise habitacional não se resolve “através de políticas do lado da procura”, segundo um estudo hoje divulgado.

A análise, publicada na Revista de Estudos Económicos do Banco de Portugal (BdP), assinala também que os choques da procura refletem-se de forma mais intensa “no valor da habitação enquanto ativo do que no custo de arrendamento”.

“É particularmente importante o facto de o efeito sobre os preços da habitação ser consideravelmente maior do que o efeito sobre as rendas, sugerindo que os choques positivos da procura são capitalizados de forma mais intensa no valor da habitação enquanto ativo do que no custo de arrendamento”, lê-se no estudo assinado por João Amador.

Este resultado indica que “as políticas destinadas a melhorar a acessibilidade à habitação deverão prestar particular atenção ao aumento da capacidade de resposta da oferta”.

Ainda de acordo com o estudo do banco central, o aumento de 1% na procura de habitação “aumenta os preços das casas em cerca de 0,69% e as rendas em cerca de 0,37%, aumentando também o rácio preço-renda”.

São os municípios com menos oferta de habitação os que registam “aumentos substancialmente maiores dos preços e das rendas”, com destaque para Lisboa e Porto, em comparação com os concelhos com menos habitantes, “onde a oferta consegue ajustar-se mais facilmente” ao aumento da procura.

Segundo o estudo, a procura de habitação é incentivada por fatores demográficos como a migração, os agregados familiares, o rendimento, as condições de financiamento, a fiscalidade, o turismo e as alterações nas preferências habitacionais.

O aprofundamento destes fatores, assim como as suas interações com o ordenamento do território e com as restrições de solos é, para o autor do estudo, “essencial para a conceção de políticas de habitação eficazes”.

Exemplo disso é a região do Algarve, “onde uma oferta inelástica se depara com procura proveniente de fontes não residentes e orientadas para o investimento”.

Face ao aumento acentuado dos preços e das rendas dos imóveis residenciais, sobretudo a partir de 2022, o estudo conclui que “a construção de habitação manteve-se comparativamente contida, o que suscita preocupações quanto a eventuais restrições de oferta estarem a amplificar os efeitos do aumento da procura”.

É ainda referido no estudo que a escassez de dados estatísticos sobre o mercado da habitação condicionou esta análise sobre preços da habitação, rendas, parque habitacional e número de novas famílias nos municípios portugueses entre 2017 e 2024.