O novo regime de reinvestimento em imóveis para arrendamento

O pacote de medidas para reforçar a oferta de habitação introduziu um conjunto de incentivos fiscais destinados a promover o aumento do parque habitacional disponível.

Entre as novidades destaca-se a possibilidade de exclusão de tributação das mais-valias em sede de IRS, que pretende incentivar os proprietários a canalizarem o produto da venda de imóveis para a aquisição de habitações destinadas ao arrendamento a rendas moderadas .

Trata-se de uma alteração relevante ao artigo 10º do Código do IRS, que representa uma mudança de paradigma .

Até aqui, o regime de reinvestimento encontrava-se, em termos gerais, reservado às situações em que o contribuinte alienava a sua habitação própria e permanente e reinvestia o valor obtido na aquisição, construção ou ampliação de uma nova habitação própria e permanente.

Com esta alteração, passa também a ser possível beneficiar da exclusão de tributação das mais-valias resultantes da venda de outros imóveis destinados a habitação, designadamente segundas habitações , desde que o reinvestimento seja efetuado num imóvel destinado ao arrendamento habitacional.

Naturalmente, este benefício não é automático e depende do cumprimento de um conjunto de requisitos cumulativo.

Desde logo, o valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel vendido, deverá ser reinvestido na aquisição de outro imóvel situado em território nacional.

Esse novo imóvel terá obrigatoriamente de se destinar ao arrendamento habitacional, sendo exigido que a renda mensal respeite os limites máximos legalmente definidos para a renda moderada, fixados em 2.300 euros para o ano de 2026.

O reinvestimento poderá ocorrer nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores à data da venda do imóvel.

Além disso, o sujeito passivo terá de manifestar a intenção de proceder ao reinvestimento na declaração de IRS relativa ao ano da alienação, indicando o montante que pretende reinvestir, ainda que apenas parcialmente.

Importa igualmente ter presente que a aquisição do imóvel, por si só, não basta .

O legislador pretende que o imóvel seja efetivamente colocado no mercado de arrendamento.

Assim, deverá ser celebrado um contrato de arrendamento habitacional no prazo de seis meses contados da data do reinvestimento ou, se posterior, da data da realização da mais-valia .

Existem exceções justificadas, como a necessidade de realização de obras urgentes, mas apenas pelo período estritamente necessário.