Autoconstrução, a montanha pariu um rato

Em outubro de 2023, defendi nestas páginas a autoconstrução ( link ) como uma resposta estrutural para a crise da habitação em Portugal. Fi-lo movido por uma convicção simples, devolver a iniciativa a quem precisa realmente de uma casa e está disposto a construí-la, em vez de esperar indefinidamente que o mercado ou o Estado o façam por si.

Três anos depois, o Governo deu um passo nessa direção. É um passo importante. Mas ficou a meio do caminho.

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, introduz um conjunto de medidas de desagravamento fiscal destinadas à habitação. Para quem pretende construir a sua residência própria e permanente, abre duas vias distintas. A primeira consiste na aplicação direta da taxa reduzida de IVA de 6% às empreitadas de construção e reabilitação de imóveis de valor moderado. A segunda cria um mecanismo de restituição parcial do imposto quando essa taxa reduzida não seja aplicada na faturação da obra, permitindo recuperar posteriormente a diferença face à taxa normal.

Trata-se de um avanço relevante. A redução do custo fiscal da construção representa uma poupança efetiva para milhares de famílias e, conjugada com a recente simplificação do Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação, torna a decisão de construir casa própria mais acessível do que era há poucos anos.

Mas a ambição da reforma termina precisamente onde começam os principais obstáculos.

As limitações surgem rapidamente. O benefício fiscal assenta essencialmente em empreitadas formalizadas e deixa de fora a compra direta de materiais de construção, precisamente a modalidade mais frequente entre quem opta pela autoconstrução genuína, onde grande parte da poupança resulta da gestão direta da obra. Acresce que o regime fixa um limite máximo para o valor do imóvel, correspondente ao teto superior do segundo escalão de IMT aplicável à habitação própria e permanente, impõe prazos rigorosos para a afetação do imóvel e, mais importante, permanece parcialmente inaplicável.

À data em que escrevo, o mecanismo de restituição previsto na lei continua sem operacionalização no Portal das Finanças e aguarda esclarecimentos da Autoridade Tributária sobre diversos aspetos da sua aplicação prática. Um direito cuja utilização ainda não é possível continua, inevitavelmente, a ser apenas meio direito.

Estas limitações podem compreender-se à luz da prudência orçamental. O Estado tem o dever de controlar a despesa pública e de evitar soluções excessivamente generosas ou suscetíveis de utilização abusiva. Até aqui, pouco haverá a censurar.

O problema verdadeiro é outro. A lei reduz o custo de construir, mas continua sem enfrentar a causa estrutural que torna a habitação inacessível para tantas famílias, o acesso ao solo urbanizado.

O paradoxo torna-se evidente. Quanto maior é o benefício fiscal concedido à construção, mais claro fica que o verdadeiro estrangulamento se encontra a montante, no preço do terreno. Enquanto o acesso ao solo urbanizado continuar condicionado por uma oferta escassa e por preços incomportáveis, qualquer redução no custo da obra resolverá apenas uma parte do problema.

As contas são simples.