Construir Portugal: uma reforma corajosa, entre o mérito e a incerteza

O Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, que aprovou o pacote “Construir Portugal” (“DL”) configura a mudança mais significativa no enquadramento fiscal da habitação em Portugal dos últimos tempos.

A reforma merece aplauso: é coerente, ambiciosa e finalmente alinha os incentivos fiscais com o objetivo de aumentar a oferta habitacional a preços moderados.

Os méritos são claros: o IVA a 6% na construção e reabilitação para habitação própria permanente ou arrendamento a preços moderados ataca diretamente o custo da promoção; a restituição parcial de IVA a particulares e a exclusão de mais-valias por reinvestimento em arrendamento estimulam quem já tem imóveis a colocá-los no mercado.

A taxa de IRS de 10% sobre rendas moderadas, a exclusão de 50% dos rendimentos prediais em IRC e IRS, os Contratos de Investimento para o Arrendamento (CIA), o RSAA e os incentivos aos OIA compõem um ecossistema fiscal coerente.

O reforço da dedução de rendas em IRS completa o quadro do lado da procura.

É, globalmente, uma reforma positiva e bem-vinda.

Nem tudo, porém, ficou resolvido.

Em sede de IVA, por exemplo, o facto de a aplicação retroativa do regime desde 1 de janeiro de 2026 estar condicionada à opção conjunta do prestador e do adquirente introduz, na prática, um elemento de negociação entre partes com interesses nem sempre convergentes.

Também o Ofício-Circulado n.º 25117 da AT, sobre a extensão da regra de inversão do sujeito passivo aos serviços de construção civil abrangidos pelo DL, vai além da letra da lei: a AT exige alvará ou certificado de empreiteiro para a inversão se aplicar, excluindo prestadores sem essa habilitação formal, opção que restringe injustificadamente (e ilegalmente) o universo de aplicação deste mecanismo – na prática, o mesmo serviço pode ou não beneficiar da inversão consoante a habilitação administrativa do prestador.

Para além de se tratar de uma condição que não encontra suporte na lei, põe em causa a segurança jurídica dos contribuintes, existindo o risco de a AT poder vir a aplicar este entendimento a factos ocorridos antes da entrada em vigor deste regime.

Também não é despiciendo o facto de a AT ter tido a necessidade de emitir dois extensos ofícios em sede de IVA, o que aparenta ser sintoma de que o diploma deixou zonas cinzentas relevantes.

Acresce que a generalidade dos benefícios é temporária, cessando num horizonte que se afigura curto para investimento imobiliário de médio prazo.

E, apesar de a AT ter esclarecido que a não afetação a habitação própria e permanente pelo adquirente não penaliza o promotor, a prática recomendada continua a ser a obtenção de declarações de responsabilidade, sinal de que a segurança jurídica ainda não é total.