Habitação? Preços sobem e transações caem um ano após "choque fiscal"

"Oferta, oferta, oferta" tem sido uma expressão repetida, em diversas ocasiões, pelo primeiro-ministro, Luís Montenegro, pelos ministros das Finanças, Joaquim Miranda Sarmento, e das Infraestruturas e Habitação, Miguel Pinto Luz, por deputados de vários partidos e até pelo governador do Banco de Portugal, Álvaro Santos Pereira.

Apesar do desígnio político, e do pacote de medidas Construir Portugal que tem vindo a ser lançado por fases nos últimos 12 meses, os preços das casas, embora tenham começado a abrandar, subiram expressivos 16,5% no segundo trimestre do ano, face ao período homólogo do ano anterior, de acordo com os dados do INE.

Depois de uma sequência de sete trimestres, entre abril de 2024 e dezembro de 2025, em que as casas encareceram ininterruptamente - 17,6% só em 2025, a subida mais alta de sempre -, registou-se um abrandamento na subida dos preços tanto no primeiro (menos 1,1 pontos percentuais) como no segundo trimestre do ano (menos 1,3 pontos percentuais), em termos homólogos.

Mas, num contexto que ainda é de forte valorização dos preços, o número de habitações transacionadas nos últimos três trimestres, entre outubro de 2025 e junho último, tem vindo a cair, o que pode indiciar que as medidas anunciadas pelo Governo em 25 de setembro de 2025, para estimular a oferta de casas no mercado, tanto novas como usadas, ainda não estão a produzir efeitos.

De acordo com o INE, este é já o terceiro trimestre seguido em que o número de casas efetivamente vendidas diminuiu, ao registar-se uma redução homóloga de 6,4% nas transações, depois de recuos de 8,7% no primeiro trimestre de 2026 e de 4,7% no quarto trimestre de 2025.

Entre abril e junho, o número de casas transacionadas foi de 40.141, mais 6,4% que no trimestre anterior mas, ainda assim, longe do pico de 45 mil habitações ocorrido no final de 2021 e de 2024.

Também a renda mediana dos novos contratos de arrendamento, no primeiro trimestre deste ano, foi de 9,46 euros por metro quadrado, um valor que cresceu 9,1% em termos homólogos, mas que recuou 3,3% relativamente ao quarto trimestre de 2025.

Comparado com o primeiro trimestre do ano anterior, o número de novos contratos de arrendamento aumentou uns ligeiros 0,7%.

A primeira parte do pacote de medidas do Governo, de natureza fiscal, reduziu de 25% para 10% a taxa de IRS a pagar pelos senhorios, independentemente da maior ou menor duração dos contratos, isentou de tributação sobre as mais-valias a venda de imóveis habitacionais em caso de reinvestimento em novos imóveis destinados ao arrendamento, a "valores moderados" de até 2.300 euros mensais, e reduziu a taxa de IVA de 23% para 6% na construção de imóveis destinados à venda ou arrendamento para habitação permanente, a "preços moderados" de 2.300 euros no caso do arrendamento e de 660.982 euros no caso da venda.

Desse pacote faz também parte o aumento do valor limite da dedução das rendas no IRS dos inquilinos até 1.000 euros mensais, novas regras para promover o arrendamento acessível e a aplicação do IMT de 7,5% aos cidadãos não residentes na aquisição de habitação permanente.

Apesar de terem sido anunciadas há um ano, este conjunto de medidas passou por um long