Mercado vê efeito limitado de decisão sobre zoneamento, e prefeitura seguirá aprovando prédios

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Empreendimentos imobiliários continuarão a receber aprovação da Prefeitura de São Paulo para serem construídos em praticamente toda a cidade, mesmo depois de o TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo) ter decidido nesta quarta-feira (26) que são inconstitucionais mudanças aprovadas pelo município na Lei de Zoneamento da capital em julho de 2024.

Integrantes da gestão do prefeito Ricardo Nunes ( MDB ) e do setor imobiliário que conversaram sob anonimato com a Folha consideram que a decisão do TJ-SP ficou restrita a mudanças pontuais feitas no mapa do zoneamento municipal e que, em linhas gerais, não afetam a grande maioria dos terrenos onde a legislação permite construir edifícios mais altos.

Ao analisar a decisão a pedido da reportagem, um técnico de uma entidade representativa do mercado ainda afirmou que o cenário pós-julgamento é melhor do que o anterior. Ele lembrou que toda a revisão da Lei de Zoneamento aprovada no início de 2024 chegou a ficar provisoriamente suspensa. No novo cenário, o que foi derrubado foi somente parte de uma revisão posterior à principal , realizada na metade do mesmo ano e que afetou apenas pequenos trechos do município.

Esse vaivém nas regras de uso e ocupação do solo existiu porque duas revisões foram aprovadas em 2024. A primeira, em janeiro, teve origem na revisão intermediária do Plano Diretor de 2014 — regramento que aponta as diretrizes gerais para o crescimento da cidade . Esse plano precisa ser reavaliado na metade da sua vigência de 15 anos. Essa revisão ocorreu em 2023, com atraso foi provocado pela pandemia.

Complementar ao Plano Diretor, a Lei de Zoneamento define o que pode ou não ser construído quadra a quadra. Para ser ajustado ao plano principal, o zoneamento também passou por uma revisão, concluída no início de 2024. Mas erros foram constatados no mapa aprovado e o caso voltou a ser avaliado na Câmara.

Essa nova discussão foi apelidada de "revisão da revisão". Mas os vereadores foram além dos ajustes previstos e modificaram as regras em alguns lotes ou quadras. São essas modificações que o TJ-SP decidiu anular até que a constitucionalidade dessa revisão seja discutida pelo Supremo Tribunal Federal.

Outro ponto avaliado como melhor do que o esperado, na visão do mercado e também da administração municipal, é que o chamado direito de protocolo não será prejudicado pelo julgamento. Regra de transição jurídica, ele garante que um projeto de construção ou loteamento seja analisado e julgado com base na lei vigente no dia em que foi protocolado na prefeitura, mesmo que uma lei nova e mais restritiva entre em vigor depois. É um mecanismo que confere previsibilidade para o mercado imobiliário ou, no jargão do direito, garante a segurança jurídica.

Um membro da cúpula da gestão ainda afirmou que a Prefeitura de São Paulo e a Câmara Municipal também avaliam que há espaço para tentar embargar a decisão .