Cláusulas abusivas de imobiliária fora do SFN geram restituição

Embora contratos de compra e venda com garantia de alienação fiduciária sigam, em regra, a Lei 9.514/1997 , a relação pode ser julgada sob o crivo do Código de Defesa do Consumidor se não houver o registro do contrato no cartório de imóveis, inadimplência ou formal constituição em mora.

Havendo rescisão contratual por culpa exclusiva da incorporadora — derivada da cobrança ilegal de capitalização mensal de juros por empresa estranha ao Sistema Financeiro Nacional (SFN) —, o comprador tem direito à restituição imediata e integral de todos os valores pagos.

Magnific Incorporadora não seguiu rito da lei especial e, por esse motivo não poderia invocá-la Com base nessa orientação, o juiz Andrey Máximo Formiga, da 1ª Vara Cível da Comarca de Senador Canedo (GO), declarou a rescisão de contrato de promessa de compra e venda de lote e condenar uma incorporadora a restituir integralmente e em parcela única todas as quantias desembolsadas pela compradora — incluindo sinal, parcelas, impostos e eventual comissão de corretagem.

A adquirente buscou o Judiciário alegando desequilíbrio na relação contratual decorrente da aplicação de capitalização mensal de juros por meio da Tabela Price em financiamento concedido diretamente pela vendedora, que não integra o SFN.

Apontou também a abusividade da transferência do pagamento de IPTU e ITU antes da efetiva imissão na posse do imóvel.

Por sua vez, a empresa defendeu a legalidade do contrato e sustentou a aplicação exclusiva da Lei do Sistema de Financiamento Imobiliário (Lei 9.514/1997) e do Tema 1.095 do Superior Tribunal de Justiça , afirmando ser desnecessário o registro cartorário para produzir efeitos entre as partes e requerendo a retenção de percentuais previstos na Lei do Distrato.

Relação era de consumo Ao examinar o caso, o magistrado explicou que a incidência da tese vinculante do Tema 1.095 do STJ exige o preenchimento cumulativo de três requisitos: o registro da alienação fiduciária no cartório de imóveis, o inadimplemento do devedor e a sua formal constituição em mora.

No caso em análise, verificou-se que o contrato não foi levado a registro no cartório imobiliário e a compradora encontrava-se adimplente na data do ajuizamento.

Além disso, o juiz destacou que a própria incorporadora não seguia o rito de execução extrajudicial da lei especial — limitando-se a rescindir avenças e reter valores —, conduta que caracteriza o instituto da supressio .