O país precisa adotar um modelo de seguro imobiliário?

Quem atua na advocacia imobiliária brasileira depara-se com uma comparação inevitável: nos Estados Unidos, o comprador de imóvel conta com a proteção de um seguro que não existe no Brasil.

Ao contrário de outros seguros que cobrem eventos futuros, o Title Insurance (“seguro de título”) é voltado à proteção de adquirentes e dos financiadores (instituições bancárias) contra problemas passados na escritura do imóvel.

Freepik País precisa adotar o seguro imobiliário? Tais vícios ocultos podem envolver dívidas não declaradas, gravames omitidos e herdeiros preteridos, bem como fraudes e irregularidades na cadeia dominial, falsificação de assinaturas ou erros cartoriais ou de registros públicos.

Diante da pluralidade de riscos, paga-se um prêmio na aquisição, e a cobertura permanece vigente enquanto subsistir o interesse do segurado sobre determinado imóvel.

Ou seja, havendo contestação sobre o direito de propriedade, esse seguro norte-americano cobre os custos jurídicos, protegendo o investimento realizado.

Não existe um mecanismo equivalente no Brasil para proteger os compradores contra eventuais prejuízos financeiros causados por defeitos, disputas ou irregularidades no histórico de propriedade do imóvel.

A explicação de que são sistemas jurídicos distintos ou a diferença nos hábitos culturais dos dois países em matéria de seguros são insuficientes para compreender essa questão.

No sistema imobiliário dos EUA, a aquisição normalmente orbita em torno de uma figura privada e centralizadora que concentra funções que, por aqui, são distribuídas entre advogados, tabelionatos e cartórios de registro de imóveis.

A Title Company realiza a pesquisa da cadeia dominial ( Title Search ), conduz a custódia de valores em conta-garantia ( escrow account ), formaliza a transferência da propriedade ( closing ) e coordena a emissão do Title Insurance .

A existência desse seguro, por sua vez, reflete uma característica estrutural do sistema norte-americano: os registros são fragmentados e descentralizados, sem cadastro nacional unificado ou matrícula que concentre todo o histórico jurídico do imóvel em um único documento.

O modelo dos EUA opera sob a lógica do recording system , no qual atos e títulos são inscritos perante os órgãos do respectivo condado.

Por isso, a segurança da aquisição depende da reconstrução retrospectiva da cadeia dominial.

Já o modelo brasileiro adotou um caminho diverso.

Aqui, a matrícula pretende concentrar titularidade, ônus e alterações jurídicas relevantes.