Aluguel em 2027: quem paga o IBS e a CBS que o contrato não previu

Desde 1º de dezembro de 2026, o locador do regime regular emite nota fiscal de cada aluguel recebido, com destaque de IBS e CBS.

Em janeiro de 2027, o PIS e a Cofins se extinguem e a CBS passa a ser efetivamente cobrada.

A LC 214/25 apontou o contribuinte e reduziu a alíquota da locação.

Não disse, porém, quem arca com os novos tributos nos contratos em curso.

Spacca … A disputa não esperou 2027: em novembro de 2025, o Diário do Comércio já noticiava que administradoras de shopping centers pediam a lojistas cláusulas de repasse imediato de qualquer aumento de tributo. [1] Antes do aluguel de dezembro, locador e locatário precisam acertar o preço.

Para isso, o locador terá de decidir se adere à opção de 3,65%, e o locatário, verificar se o tributo lhe dá crédito.

O que muda na incidência A locação, a cessão onerosa e o arrendamento de imóveis integram o regime específico de bens imóveis (LC 214/25, artigos 251 e 252, III).

O contribuinte é o locador (artigo 263, III).

As alíquotas têm redução de 70% (artigo 261, parágrafo único), e a locação residencial conta com redutor de R$ 600 por mês, por imóvel, na base de cálculo (artigo 260).

Para o contrato, interessam duas regras: o fato gerador ocorre no pagamento (artigo 254, III), e IBS e CBS são cobrados por fora, isto é, não integram a própria base de cálculo (Constituição, artigos 156-A, § 1º, IX, e 195, § 17; LC 214/25, artigo 12, § 2º, I).

Por isso, o tributo se soma ao aluguel na nota, em vez de vir embutido no preço.

A pessoa física só se torna contribuinte se a receita de locação superar R$ 240 mil no ano anterior, ou esse limite acrescido de 20% no próprio ano, e envolver mais de três imóveis distintos (artigo 251, § 1º, I, § 2º, II, e § 5º; Decreto 12.955/26, artigo 382, § 1º, III).

O limite é corrigido mensalmente pelo IPCA.

Abaixo desse patamar, o aluguel segue tributado apenas pelo imposto de renda.