Legitimidade do cessionário nas ações por vícios construtivos do SFH

O julgamento do Tema 1.011 [1] pelo Supremo Tribunal Federal alterou o percurso das ações que discutem vícios construtivos em imóveis adquiridos no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação.

Isso porque uma vez reconhecido o interesse da Caixa Econômica Federal na defesa do Fundo de Compensação de Variações Salariais, os processos relativos às apólices públicas do Ramo 66 passaram, nas hipóteses definidas pelo STF, à competência da Justiça Federal.

A mudança de juízo, porém, acabou vindo acompanhada de um efeito que não foi previsto no precedente firmado pelo STF.

Na prática, os adquirentes de imóveis por contratos de cessão ou contratos de “gaveta”, como são popularmente conhecidos, passaram a ser excluídos dos processos porque seus nomes não constam do financiamento originário ou porque a CEF não anuiu com a cessão do contrato de financiamento.

Reprodução Legitimidade do cessionário em ação por vício O Tema 1.011 resolveu a questão do interesse jurídico da Caixa, a competência e os marcos temporais para o deslocamento dos processos; todavia, sua tese não examinou a legitimidade ativa do cessionário para exigir a cobertura de danos físicos no imóvel.

O STF definiu quem deve julgar, não definiu quem pode pleitear em juízo a indenização securitária.

A legitimidade do autor continua dependente da relação entre ele, o imóvel segurado e o dano cuja reparação é pretendida.

No âmbito do Tribunal Regional Federal da 5ª Região (TRF-5), a exclusão dos autores ou o reconhecimento de sua ilegitimidade ativa costuma apoiar-se no REsp 1.150.429/CE, do qual se originaram os Temas 520 a 523 do Superior Tribunal de Justiça.

Todavia, o repetitivo discutia a legitimidade do adquirente para pedir a revisão das cláusulas do contrato de mútuo habitacional.

Neste julgamento, a Corte Especial diferenciou as cessões conforme a data do contrato, a cobertura do FCVS e a possibilidade de regularização.

Nos contratos garantidos pelo fundo e celebrados até 25 de outubro de 1996, reconheceu a legitimidade do cessionário para discutir os direitos e as obrigações assumidos.

Para os contratos do mesmo período sem cobertura do FCVS, a legitimidade foi afastada quando a transferência ocorreu sem anuência do agente financeiro e fora das condições previstas na Lei nº 10.150/2000.

Nas cessões posteriores à data de corte, a concordância da instituição financeira passou a ser exigida com ou sem cobertura do Fundo.

A delimitação material do julgamento aparece na própria formulação dos Temas 520 a 523, onde a questão submetida ao STJ dizia respeito à legitimidade para “demandar em juízo a revisão de cláusulas pactuadas em contrato de mútuo habitacional”.