Inquilino descobre que o apartamento foi vendido sem que sua preferência fosse respeitada e, em uma situação específica, pode tentar ficar com o próprio imóvel

Artigo 33 permite ao locatário prejudicado buscar indenização ou reivindicar o apartamento vendido, desde que cumpra exigências legais rigorosas

Whastapp Facebook Linkedin Twitter COMPARTILHAR Descobrir que o apartamento alugado foi vendido sem oferecer prioridade de compra ao morador pode desencadear uma disputa judicial. O artigo 33 da Lei do Inquilinato permite ao locatário prejudicado buscar indenização ou, cumpridos requisitos rigorosos, reivindicar o próprio imóvel, mesmo depois da transferência para outra pessoa.

Imagine que um proprietário negocie seu apartamento com um comprador e conclua a transferência sem comunicar adequadamente ao morador. A legislação determina que o locatário tenha oportunidade de adquirir o imóvel nas mesmas condições oferecidas ao terceiro interessado.

Essa proteção está prevista no artigo 27 da Lei nº 8.245/1991. A comunicação deve informar preço, forma de pagamento e demais condições relevantes. Quando essa obrigação é descumprida, o inquilino pode buscar reparação, mas recuperar a propriedade exige providências adicionais.

Não basta demonstrar que o proprietário deixou de oferecer a preferência. Para reivindicar judicialmente o imóvel, o contrato de locação precisa ter sido averbado na matrícula imobiliária pelo menos 30 dias antes da alienação.

Também é necessário depositar o preço pago pelo comprador e as despesas da transferência. Além disso, o pedido deve ser apresentado dentro de seis meses contados do registro da alienação no Cartório de Registro de Imóveis.

A matrícula imobiliária funciona como o histórico jurídico oficial do imóvel. Nela ficam registrados atos relevantes, permitindo que compradores e interessados conheçam situações capazes de afetar a propriedade.

O artigo 33 da Lei nº 8.245/1991 prevê duas alternativas ao locatário preterido: reclamar perdas e danos do alienante ou buscar a aquisição do imóvel, observadas as condições legais. A averbação destinada à segunda hipótese exige contrato subscrito também por duas testemunhas.

O Superior Tribunal de Justiça confirmou essa distinção no julgamento do REsp 1.554.437/SP, em 2016. A decisão esclareceu que o descumprimento da preferência pode gerar reparação financeira, enquanto a adjudicação depende de requisitos destinados também à proteção do adquirente.

A ausência de averbação anterior à venda pode impedir a aquisição judicial do apartamento. Entretanto, isso não elimina automaticamente a possibilidade de responsabilizar o antigo proprietário pelos prejuízos causados.

Para obter indenização, é necessário demonstrar os danos e outros elementos relevantes, incluindo a capacidade de comprar o imóvel nas condições oferecidas ao terceiro. Uma simples alegação de interesse, desacompanhada de provas, pode ser insuficiente.

O primeiro passo é obter uma certidão atualizada da matrícula imobiliária, identificando a data do registro da transferência e verificando a averbação contratual. Notificações, mensagens, proposta comercial e comprovantes financeiros também podem ajudar a esclarecer como ocorreu a negociação.

A reivindicação da propriedade não acontece automaticamente, nem corresponde à simples anulação administrativa da venda.