IBS/CBS e o redutor social nas locações comerciais destinadas à moradia de seus prepostos

É certo que a denominada reforma tributária trará efetivas alterações em vários campos e setores e, especialmente no que se refere às locações imobiliárias, sobretudo para um grupo de pessoas até então pouco acostumadas com tais discussões.

Freepik Locação imobiliária na reforma tributária Isso porque a nova lei considera como fato gerador dos novos tributos Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), compartilhado por estados e municípios e Contribuição Sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, os quais, aliás, compartilham a mesma hipótese de incidência, todas as operações onerosas com bens móveis ou imóveis, daí porque não se pode a priori falar em bitributação já que o Imposto de Renda, o qual sempre incidiu sobre a receita das locações, tem com fato gerador não uma operação e sim a aquisição da disponibilidade financeira fruto do pagamento do aluguel.

Assim é que a partir de 2026 haverá a incidência desses novos tributos sobre as receitas auferidas a título de locação por pessoas físicas, as quais passarão a pagar, respeitados os requisitos postos na nova legislação, o novo Imposto Sobre Bens e Serviços e a Contribuição sobre Bens e Serviços.

Nesse contexto temos que a legislação já aprovada (Lei Complementar nº 214/2025) impôs requisitos materiais bem definidos para que tais incidências ocorram.

O primeiro requisito diz respeito à quantidade de imóveis geradores dessa renda de aluguel, de modo que, segundo a regra, serão atingidos somente aqueles locadores que aluguem mais de três imóveis.

Outro requisito quantitativo, que deve se cumular ao anterior, exige para que haja estas incidências que o valor anual percebido pelas locações seja superior a R$ 240 mil no exercício anterior ou, se superior a R$ 288 mil no mesmo exercício, ainda que fruto de uma única locação, sendo tais valores corrigidos monetariamente pelo IPCA a partir de janeiro de 2025.

Vejam, portanto, que este locador, proprietário ou usufrutuário, deverá arcar, como já faz hoje, com o Imposto de Renda (carnê-leão) e, nestes casos ditados pela nova regra tributária, também com o IBS e o CBS.

Aqueles locadores que não se enquadrarem nestas hipóteses manterão apenas a obrigação relativa ao Imposto de Renda.

Spacca … O incremento da carga fiscal para estes locadores é certa, ainda que haja variáveis que possam alterar o valor final, ressaltando que a lei previu um redutor de 70% nas alíquotas incidentes sobre estas operações.

Também ficam fora da base de cálculo os valores relativos aos impostos e taxa condominial incidente sobre o imóvel, daí porque o cuidado na confecção do contrato e a comprovação desses montantes.