CBS na venda de imóvel: análise de seus aspectos relevantes

A reforma tributária instituiu a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), que substituirá o PIS e a Cofins.

A cobrança começa em janeiro de 2027, período em que ocorrerá a extinção das referidas contribuições.

A incidência da CBS sobre operações com bens imóveis possui disposição específica no Capítulo V da Lei Complementar nº 214/2025.

A norma prevê redução de alíquota para essas operações e reduções na base de cálculo da CBS, por meio do denominado redutor de ajuste.

Várias questões, no entanto, ainda dependem de regulamentação, o que gera insegurança aos contribuintes e exige análise cuidadosa sobre o tema.

PIS/Cofins ou CBS? A LC nº 214/2025 estabelece, em seu artigo 408, a regra de transição relativa ao PIS/Cofins e à CBS para determinadas operações realizadas até a data de 31 de dezembro de 2026.

Nesses casos, incide exclusivamente o PIS/Cofins, ainda que o efetivo pagamento ocorra após a extinção dessas contribuições.

Mesmo a empresa que recolhe tributos pelo regime de caixa deve observar que, durante a transição, a legislação estabeleceu que o fato gerador do PIS/Cofins será considerado ocorrido no momento do auferimento da receita, pelo regime de competência.

O cenário muda quando o contrato de alienação traz condição suspensiva, sobretudo se ela só for performada em 2027.

A operação fica sujeita unicamente à CBS, pois a LC nº 214/2025 definiu que, na alienação de imóvel, o fato gerador ocorre no ato da alienação, considerando-se implementada a operação quando cumprida a condição suspensiva [1] .

Nessa hipótese, o alienante deve recolher a CBS com alíquota reduzida em 50% [2] .

Tendo em vista que a alíquota efetiva ainda não foi definida e utilizando, apenas como referência, a estimativa de 9,21% indicada na Resolução CGIBS nº 14/2026, a melhor estimativa de alíquota reduzida seria de 4,61%.

O redutor de ajuste Além da redução de alíquota, a legislação instituiu um valor a ser deduzido da base de cálculo da CBS e, futuramente, do IBS: o redutor de ajuste.

Spacca … Este redutor consiste na somatória do valor inicial, ITBI, laudêmio e contrapartidas de ordem urbanística e ambiental [3] .