Adjudicação compulsória de imóvel: cadeia de cessões não é dominial

A sucessão de compromissos de compra e venda e de cessões de direitos sobre um mesmo imóvel pode produzir, no fólio real, uma aparência enganosa de linearidade.

Proprietário, compromissário comprador e sucessivos cessionários aparecem ligados por negócios juridicamente encadeados, mas isso não significa que todos integrem uma única cadeia de transmissão da propriedade.

Magnific Sucessão de compromissos de compra/venda Na adjudicação compulsória, a questão é direta: se o último cessionário pretende obter do proprietário registral a transmissão do domínio, todos os cedentes intermediários precisam integrar o processo? E, havendo compromissos ou cessões registrados, a transferência direta ao último cessionário violaria a continuidade? A resposta exige separar três planos: a titularidade dominial, a circulação do direito aquisitivo e a legitimação para exigir a transmissão.

A aparente incompatibilidade entre adjudicação direta e trato sucessivo nasce justamente da confusão entre eles.

Propriedade e direito real de aquisição O ponto de partida está no regime civil da aquisição imobiliária.

Pelo artigo 1.245 do Código Civil, a propriedade entre vivos se transfere mediante o registro do título translativo; enquanto ele não ocorrer, o alienante continua a ser havido como dono.

O compromisso de compra e venda registrado produz efeito distinto.

Nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, preenchidos os requisitos legais, o compromissário adquire direito real à aquisição do imóvel e pode exigir a outorga da escritura definitiva ou, diante da recusa, requerer a adjudicação.

A eficácia real do compromisso não antecipa a transferência do domínio.

O compromissário pode ostentar direito real sobre o imóvel sem ser proprietário: a natureza real do direito de aquisição amplia sua eficácia perante terceiros, mas não substitui o modo legal de aquisição.

É essa autonomia entre propriedade e direito aquisitivo que permite compreender adequadamente as cessões sucessivas.

Se o compromissário cede seus direitos a terceiro, e este, depois, os transfere a outro, o que circula não é o domínio, mas a posição aquisitiva decorrente do negócio originário.

Como observa Hamid Charaf Bdine Júnior, a cessão da posição contratual opera a substituição do contratante no complexo de direitos e obrigações do vínculo.

A doutrina foi expressamente utilizada pelo CSM paulista ao enfrentar o tema em 2025.