Incorporadora pode suspender obrigações se contratante não cumprir acordo

Nos contratos bilaterais, nenhuma das partes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da obrigação da outra, segundo o artigo 476 do Código Civil .

Magnific Autores alegaram atraso na entrega do imóvel mas não cumpriram suas obrigações Nesses casos, é aplicado o princípio da exceptio non adimpleti contractus (exceção do contrato não cumprido) — em acordos bilaterais, uma parte pode suspender o cumprimento de sua obrigação se a outra não tiver cumprido a sua.

Com esse entendimento, a 6ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo negou o pedido de compradores de um imóvel para receber uma indenização por atraso na entrega por parte da incorporadora.

Os autores alegaram que a empresa não entregou a unidade no prazo, e que por isso eles permaneceram em outro imóvel locado, arcando com o valor do aluguel.

Sustentaram ainda que houve cobrança da taxa de condomínio, mesmo sem estarem na posse da unidade, e que houve cobrança da taxa de matrícula do imóvel.

Os compradores pediram então tutela de urgência para a entrega do apartamento, a suspensão da cobrança das taxas condominiais, o reembolso dos valores gastos e o pagamento de uma indenização por danos morais no valor de R$ 10 mil.

Em primeira instância, o juízo deferiu a liminar apenas para determinar a suspensão das taxas do condomínio, por entender que o seu pagamento é dever do incorporador.

No entanto, argumentou que a empresa autorizou o acesso dos contratantes ao imóvel mediante a quitação do valor total do apartamento, o que só foi feito pelos compradores depois do prazo previsto no termo firmado.

Compreendeu, então, que o fato explica o não cumprimento do pacto por parte da construtora, com respaldo no artigo 476 do CC.

Em contestação, os autores afirmaram que a ré criou obstáculos à quitação do saldo devedor ao disponibilizar documentação essencial para formalizar o financiamento apenas depois do que havia sido combinado.

A incorporadora ressaltou, por sua vez, que o acordo assinado indicava que as taxas condominiais e outras despesas do imóvel adquirido seriam arcadas pelo proprietário, independentemente da entrega das chaves.

Prazo de tolerância O relator, desembargador Vito José Guglielmi, reforçou que o prazo para a entrega das obras, previsto para 31 de dezembro de 2024, tinha uma tolerância de 180 dias e que, a partir do registro de matrícula do imóvel, os contratantes teriam 90 dias para liquidar o saldo devedor.

O magistrado sublinhou a cláusula do termo firmado, que aponta que “caso o pagamento do aludido valor ocorra após o prazo pactuado de 90 (noventa) dias acima, o mesmo continuará sendo corrigido pelo índice aqui pactuado e acrescido das penalidades previstas neste contrato”.