Contratos de locação e o impacto econômico da reforma tributária

Os contratos de locação de imóveis estão inseridos em uma nova realidade tributária.

Embora a exploração de bens imóveis já esteja sujeita à tributação sobre a renda, a reforma tributária introduziu o IBS e a CBS, ampliando a análise tributária sobre determinadas operações de locação, cessão onerosa e arrendamento.

Magnific Ainda valerá a pena alugar seu imóvel? A partir dessa mudança, a tributação deixa de ser uma questão restrita à renda produzida pelo imóvel e passa a envolver também a incidência dos novos tributos sobre o consumo.

O presente artigo examina essa nova sistemática e seus impactos econômicos, considerando o cenário definitivo após o período de transição.

T ributação da locação antes da reforma tributária Atualmente, a tributação dos rendimentos provenientes de locação varia conforme a natureza do locador.

Na pessoa física, os aluguéis estão sujeitos ao Imposto de Renda, cuja carga efetiva dependerá do conjunto dos rendimentos tributáveis e das deduções aplicáveis, com alíquota progressiva máxima de 27,5%.

Na pessoa jurídica, por sua vez, a tributação dependerá do regime adotado, sendo o Lucro Presumido uma das alternativas mais utilizadas pelas sociedades que exploram a atividade imobiliária.

Nesse regime, a receita de locação está sujeita ao IRPJ, à CSLL, ao PIS e à Cofins, observadas as respectivas bases de cálculo e alíquotas.

Para uma sociedade imobiliária tributada pelo Lucro Presumido, a receita de locação está sujeita à margem de presunção de 32% para fins de IRPJ e CSLL.

Com isso, considerando a alíquota básica de 15% do IRPJ e 9% da CSLL, a tributação direta sobre a renda corresponde a 4,8% e 2,88%, respectivamente.

Somados aos 3,65% de PIS e Cofins no regime cumulativo, a carga tributária ordinária inicial é de 11,33%.

Contudo, quando incidente o adicional de 10% do IRPJ, situação comum nas sociedades imobiliárias em razão do volume do faturamento, a tributação sobre a renda sofre um acréscimo de 3,20% da receita.

Dessa forma, na prática, a carga tributária total atual incidente sobre as operações de locação no Lucro Presumido atinge 14,53% da receita bruta.

Nova tributação das operações de locação Com a reforma tributária, a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis passaram a integrar o regime específico de tributação pelo IBS e pela CBS (artigo 252, III, da Lei Complementar nº 214/2025).