ITBI: nova redação do art. 38 do CTN exige revisão da legislação municipal

A alteração promovida pela Lei Complementar (LC) nº 227/2026 no artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN) recoloca em novos termos uma velha controvérsia do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): qual valor deve prevalecer quando o preço declarado pelo contribuinte diverge daquele apurado pela administração municipal? Magnific Novos termos na velha controvérsia do ITBI Até aqui, o Tema 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (STJ) vinha funcionando como principal parâmetro de contenção.

O tribunal fixou que a base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel em condições normais de mercado, sem vinculação necessária ao Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU); afirmou que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de compatibilidade com o mercado; e afastou a cobrança fundada em valor de referência arbitrado unilateralmente pelo município.

A nova redação do artigo 38 do CTN não revoga expressamente esse entendimento.

Também não autoriza, por si só, o retorno dos antigos modelos de pauta fiscal ou valor venal de referência.

O que ela faz é algo diferente e mais relevante: cria base legal mais robusta para que os municípios estimem tecnicamente o valor venal, desde que o façam com critérios objetivos, publicidade da metodologia e possibilidade real de contestação pelo contribuinte.

Esse ponto precisa ser corretamente compreendido.

O novo § 1º do artigo 38 explicita que o valor venal é aquele pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado.

O § 2º admite que essa estimativa considere elementos técnicos, como preços praticados no mercado imobiliário, dados de cartórios, informações de agentes financeiros, localização, tipologia, destinação, padrão construtivo, área do terreno e da edificação, entre outros fatores.

O § 3º exige a divulgação dos critérios utilizados e assegura ao contribuinte a possibilidade de impugnação por meio de avaliação contraditória.

E o § 4º reforça o compartilhamento de informações pelos serviços notariais e registrais.

Em outras palavras, a nova disciplina fortalece a capacidade de avaliação do fisco municipal, mas condiciona essa atuação a requisitos que não podem ser tratados como formalidade.

A lei não transformou a estimativa administrativa em verdade absoluta.

Tampouco eliminou o dever de motivação concreta, transparência metodológica e contraditório efetivo.

É exatamente aqui que surge o principal recado institucional para os municípios A LC 227/2026 não produz seus efeitos apenas no plano abstrato da interpretação do CTN.