STJ decide passar a limpo retenção do vendedor em caso de distrato

A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu definir de uma vez por todas qual é o percentual e a base de cálculo dos valores que o vendedor pode reter no caso de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel (distrato) por iniciativa e culpa do comprador.

Magnific Limitação da retenção do vendedor em caso de distrato gera divergências internas no STJ O colegiado afetou sete recursos especiais ao rito dos repetitivos, divididos em três temas diferentes, com especificidades próprias.

A relatoria de todos é do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva.

O cerne da controvérsia nos três temas é o mesmo: avaliar as condições para que o juiz faça a redução equitativa da penalidade imposta ao comprador que desistiu da compra.

A questão é afetada pela incidência de três leis.

Miríade de leis A principal delas é o Código de Defesa do Consumidor , que no artigo 53 diz que são nulas as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas, no momento da resolução do contrato de compra e venda de imóveis.

Com base nela, a 2ª Seção do STJ definiu jurisprudência que limitou a retenção do vendedor a 25% de tudo que já fora pago pelo comprador até o momento do distrato.

Essa posição depois embasou a edição da Lei do Distrato ( Lei 13.786/2018 ).

A norma inseriu o artigo 32-A na Lei de Parcelamento do Solo Urbano ( Lei 6.766/1979 ) para limitar a retenção a 10%, mas sobre o valor total do contrato, além de encargos, impostos, juros pelas parcelas atrasadas e outras.

A Lei do Distrato também inseriu o artigo 67-A na Lei de Incorporações ( Lei 4.591/1964 ) para delimitar a retenção nos casos de contrato celebrado diretamente com o incorporador — ou seja, com quem idealiza e constrói o imóvel.

Se o empreendimento estiver submetido ao regime do patrimônio de afetação, a regra é mais rigorosa: permite que a retenção seja de até 50% do valor pago.

Já para o regime geral de incorporação, a retenção é de 25% do que o comprador já pagou.

É do conflito das normas do CDC com as previsões contratuais, mesmo quando elas respeitam os limites previstos em lei, que surgem as alegações de abusividade e os recursos enfrentados com frequência pelas turmas de Direito Privado.

São questões que vêm gerando divergência no STJ.